Do Your Own Research (DYOR) bij crowdfunding

Bij het ene voorstel blijven de risico’s buiten beeld, bij het andere voorstel wordt zelfs niet duidelijk wie het geld aanvraagt. De risico’s van beleggingen komen bij crowdfundplatforms nauwelijks aan bod. Drie voorbeelden.

Apoc haalt miljoenen op via tientallen bv’s

Platform: Geldvoorelkaar

Het jonge Apoc, opgericht in 2014, koopt tweedehands vliegtuigen, ontmantelt ze en verkoopt de gecertificeerde onderdelen. Apoc heeft de afgelopen jaren via Geldvoorelkaar met meer dan twintig projecten bijna €30 mln opgehaald. Voor elke project wordt een nieuwe bv opgericht. Apoc biedt steevast 7% rente. Ook in coronatijd, terwijl de risico’s toenemen.

Rode vlaggen

Hoewel de vliegtuigindustrie sinds maart is stilgevallen, blijft Apoc de omzet te rooskleurig voorspiegelen. Begin maart denkt het bedrijf dat de omzet voor 2020 op €48,5 mln uitkomt. De verwachting wordt in juli flink verlaagd naar €33,2 mln, ‘nog altijd hoger dan 2019 en winstgevend’. Begin december schrijft het bedrijf monter: ‘We zijn van mening dat we het dieptepunt in de covid-crisis inmiddels voorbij zijn.’ Toch wordt eind december de omzetprognose voor 2020 nóg een keer verlaagd, naar €25,2 mln. In februari blijkt de gerealiseerde omzet €22,1 mln te zijn.

Daarnaast geeft Apoc niet duidelijk aan wat de impact van corona is op de verkoop van vliegtuigen uit eerdere projecten. Zo moet een lening uit 2019 van €1,6 mln voor de aankoop van een Airbus A320 in september, over vijf maanden, afgelost zijn. Uit informatie verstrekt aan beleggers blijkt dat de afgelopen 19 maanden 50% van de onderdelen is verkocht.

De Wet Financieel Toezicht stelt een grens aan hoeveel geld een persoon in twaalf maanden mag ophalen via een platform: niet meer dan €2,5 mln. Alleen al in 2020 haalt Apoc bijna €5,4 mln op, meer dan het dubbele.

Reactie Geldvoorelkaar/Apoc

‘Eind 2020 is er vertraging ontstaan in de levering van een aantal grote orders van Apoc’, zegt directeur Edwin Adams van Geldvoorelkaar. Er zou weinig transportcapaciteit beschikbaar zijn geweest, en door de reisbeperkingen konden inspecties niet uitgevoerd worden. ‘De omzet is dus niet verloren, maar verschoven.’

Volgens het platform is er geen reden om aan te nemen dat Apoc zijn aflosverplichtingen niet nakomt. ‘Afgelopen oktober is Egeria ingestapt als investeerder. In het onverhoopte geval dat een project op de overeengekomen aflosdatum nog onvoldoende heeft opgeleverd, zal de aflossing plaatsvinden uit de opbrengsten die zijn verdiend met de trading- en leasingactiviteiten.’

De financieringen betreffen niet de moeder of de groep van Apoc, maar steeds een nieuwe individuele project-bv. De financiering per project-bv blijft onder de €2,5 mln.

Groot geld op Valutaboulevard

Platform: SamenInGeld

Gary wil €650.250 ophalen, €535.000 om een woning te kopen aan de Valutaboulevard in het Amsterdamse Osdorp, de rest voor een verbouwing. Daarbij wordt het pand gesplitst in vier appartementen die hij verhuurt voor in totaal €6100 per maand. Volgens een taxatierapport heeft het pand na de verbouwing een waarde van €1.130.000.

Rode vlaggen

Gary financiert zijn plan volledig met geld van beleggers, dus zonder eigen middelen. Een appartement van veertig vierkante meter moet maandelijks €1500 opleveren, terwijl er in Osdorp voor dat bedrag twee keer zoveel woonruimte gehuurd kan worden.

Naast de huur lijkt ook de waarde van het pand na verbouwing hoog ingeschat. €1.130.000 is ruim twee keer de aankoopprijs. En in dezelfde straat staan vergelijkbare huizen te koop tussen €525.000 en €550.000. Er is een taxatierapport, maar dat wordt niet bijgevoegd.

Gary heeft een vergunning voor de verbouwing aangevraagd, maar die is nog niet verleend als het voorstel wordt gepubliceerd.

Tot slot blijven achtergrond en achternaam van Gary onduidelijk. Onderzoek leert dat hij eerder zes andere vastgoedprojecten via hetzelfde platform heeft gefinancierd, ook toen volledig met geleend geld. In totaal gaat het om €3,2 mln.

Reactie SamenInGeld

‘We mogen vanwege auteursrechten geen taxatierapporten publiceren’, zegt Luuck Kalverda, directeur SamenInGeld. ‘Investeerders kunnen die wel opvragen.’ De vergunning voor de verbouwing is intussen binnen.

Kalverda kan zich vinden in de taxatiewaarde van het pand. ‘Een appartement doet in Amsterdam snel €200.000.’ Ook de huur is volgens hem realistisch. ‘Maar zelfs als die bedragen niet worden gehaald, heeft het voorstel genoeg financiële ruimte om de beloften aan beleggers na te komen.’

‘Aanvragers worden door ons uitgebreid gecontroleerd’, zegt Kalverda. ‘Bijvoorbeeld op BKR-registraties. Dat we alleen de voornaam noemen, is wellicht niet handig. Na de invoering van de Europese richtlijn moeten we sowieso achternamen publiceren. Bovendien is er uit naam van de beleggers een hypotheek gevestigd op het pand.’

Van de €3,2 mln die Gary in totaal heeft opgehaald bij SamenInGeld is een deel afgelost en geherfinancierd. Kalverda: ‘Het was vollediger geweest om die bedragen wel te noemen.’

Solvabiliteit ‘voldoende’ bij negatief eigen vermogen

Platform: Collin Crowdfund

Schoenmode Notten is een traditionele schoenenwinkel in het Limburgse dorp Elsloo. De winkel, een zeventig jaar oud familiebedrijf, richt zich vooral op een ouder publiek. In 2019 is afscheid genomen van de afdeling kinderschoenen vanwege lage marges en begin 2020 is de winkel verbouwd. Voor een herfinanciering van het pand en de voorraden is €415.000 nodig. Er wordt om het hele bedrag gevraagd. De lening loopt zestig maanden en heeft een rente van 7%.

Rode vlaggen

Jaarlijks dient €20.000 te worden afgelost en in het eerste jaar bedraagt de rentedruk zo’n €28.000. Dat terwijl voor 2021 wordt gerekend op een netto-cashflowoverschot van € 21.000. Collin Crowdfund kwalificeert de afloscapaciteit desondanks als ‘voldoende’.

In het voorstel heeft Schoenmode Notten weinig last van corona. ‘De verwachting is dat na de huidige lockdown eveneens hetzelfde inhaaleffect ontstaat als na de eerste lockdown.’ Dat consumenten hun heil steeds meer op internet zoeken, speelt bij deze schoenenwinkel vanwege het oudere publiek kennelijk geen rol.

De solvabiliteit van Schoenmode Notten bedraagt eind 2019 vanwege een negatief eigen vermogen van €144.000 minus 35%. Toch is de solvabiliteit volgens Collin Crowdfund voldoende, dankzij een stille reserve in het bedrijfspand. Die bedraagt volgens het voorstel €350.000. Hoe dat bedrag wordt berekend, blijft onduidelijk. Een taxatierapport is niet beschikbaar.

Het onderpand heeft mede betrekking op de voorraden. De vraag is of een regelmatig wisselend assortiment voldoende zekerheden biedt.

Reactie Collin Crowdfund

Het netto-cashflowoverschot over 2021 van €21.000 is berekend na rente en aflossingen. Met andere woorden, het is het bedrag dat overblijft als de beleggers al zijn betaald. Voor rente en aflossingen wordt een overschot verwacht van €66.000.

‘Dat er steeds meer via internet gekocht wordt, is als vanzelfsprekend de ondernemer en ook ons bekend’, zegt Jeroen ter Huurne van Collin Crowdfund. Dit gegeven is verwerkt in de cijfers en prognose. ‘Daarnaast heeft deze schoenenzaak inderdaad een relatief ouder publiek, waardoor de invloed van onlineshopping betrekkelijk is.’

‘Deze schoenenzaak heeft inderdaad een relatief ouder publiek, waardoor de invloed van onlineshopping betrekkelijk is’
Jeroen ter Huurne, Collin Crowdfund
‘In het voorstel wordt de WOZ-waarde van €545.000 vermeld’, zo zegt Ter Huurne over de berekening van de solvabiliteit. Uit een lokale toetsing kwam een waarde-indicatie van €600.000, dus vindt Collin Crowdfund de WOZ-waarde voldoende representatief. ‘Daarnaast vraagt de schoenenzaak niet meer dan € 415.000.’

De zekerheidspositie beoordeelt Collin Crowdfund als goed, vooral op basis van het eerste hypotheekrecht en de ruime overdekking. ‘Wat betreft de verpanding van de roerende zaken rekenen wij standaard met een afslag van 80% van de boekwaarde.’

Bron: FD.nl